מדוע עלות הבתים בישראל כה גבוהה?

מחסור בדיור, כמות תקנות מוגזמת, מערכות תחבורה לא יעילות ואמונה שהמחירים לעולם לא יירדו. מדוע עלות הבתים בישראל כה גבוהה.

כל מי שיסתכל על הנדל”ן הישראלי ילמד במהרה שבתים בישראל יקרים. מאוד יקר.

המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים (3 חדרי שינה) בבניין רב קומות בישראל עומד על כ -1.6 מיליון שקל (460,000 $), וככל שמתקרבים למרכז הביקוש הגבוה במדינה המחיר גבוה יותר מטפס. המחיר הממוצע של דירה כזו באזור דן – אזור הכולל את תל אביב והערים הסמוכות רמת גן, גבעתיים, בני ברק וראשון לציון – הוא 2.51 מיליון שקל (730,000 $) ובתל אביב המחיר הממוצע הוא 3.35 מיליון שקל, או קרוב למיליון דולר. המחיר הממוצע בירושלים עומד על 2.27 מיליון שקל (660,000 דולר).

אמנם המחירים בתל אביב ובירושלים יכולים להיות מוצדקים במידה מסוימת על ידי המצב המטרופוליני של ערים אלה, באשדוד (1.55 מיליון שקל), בפתח תקווה (1.76 מיליון שקל) או בחולון (1.8 מיליון שקל) – כל ערי המעמד הבינוני – המחירים קשה יותר להצדיק.

עד לפני כ -13 שנים שוק הדיור בישראל היה שונה בתכלית, עם תג המחיר הממוצע בדירת 4 חדרים סביב 700 אלף שקל. עם זאת, שילוב של נסיבות שהתרחשו בשנים 2007 ו -2008 עורר גל של עליות מחירים, וכתוצאה מכך עלה בהתאמה לאינפלציה של כ -120% במחירים מאז. למרות מאמציה של הממשלה לעצור זאת ולשלוט במחירים, הגל הזה נמשך בעוצמה משתנה.

היצע: מחסור של 100,000 דירות

בכל דיון בנושא מחירי הדירות המנופחים בישראל, הסיבה העיקרית שהושמעה היא מחסור בדיור זמין. בכל שנה 50,000-55,000 משקי בית חדשים מצטרפים לשוק, בעוד שמספר הדירות החדשות שנבנו (“דירות מתחילות”) אינו עונה על הביקוש.

חשוב לציין כי האחריות לאספקת בתים חדשים מוטלת בראש ובראשונה על הממשלה, באמצעות שני סניפים שהיא שולטת בהם לחלוטין. הראשון הוא רשות מקרקעי ישראל (ILA), האחראית על כל הקרקעות בבעלות המדינה, ומהווה 93% מהקרקעות בישראל. אז בעצם, בעוד שרק 7% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית, הממשלה שולטת בעתודות הקרקע. הסניף הממשלתי השני הוא סעיף התכנון העירוני, המאשר את כל תוכניות הבנייה ובכוחו לקבוע את מספר הדירות הניתנות למיקום שלהן.

משנת 2005 ועד 2010, שבמהלכן החלו לראשונה עליות המחירים, מספר התחלות הדיור בכל שנה היה בין 30,000 ל -35,000. במהלך אותן שנים אישרה הממשלה ייעוד של מעט מדי קרקע לבניית דירות מגורים, ובמקום שאושרה קרקע, מערכת התכנון עבדה באיטיות רבה בעיבוד ומתן היתרי בנייה.

בשנים שלאחר 2010, כשהממשלה הבינה בסופו של דבר כי משבר דיור מתקרב, אושרו שטחי קרקע גדולים לבנייה למגורים, והקלה בתקנות על מנת להאיץ את תהליך הבנייה. בשנים 2012-2014, התחלות הדיור גדלו בין 43,000 ל -48,000 דירות בשנה, ובשנים 2015-2019 נבנו מדי שנה בין 50,000 ל -57,000 דירות חדשות. באותן שנים הצליחה הממשלה לענות על הביקוש הגובר לדירות אך למעשה עדיין התמודדה עם “גירעון” של כ -100,000 דירות, ומחסור זה ממשיך להטריד את שוק הדיור הישראלי עד היום. למעשה, על מנת לכסות בהצלחה את הגירעון משנים קודמות, הממשלה הייתה צריכה להגדיל את תחילת הדיור ל -70,000 בשנה – מספר שנראה כרגע דמיוני.

המטרופולין: איפה שכולם רוצים לגור

סיבה נוספת למחיר הבתים הגבוה בישראל טמונה בצורתה הייחודית של המדינה – הבנויה סביב מטרופולין יחיד, תל אביב, שם מרוכזת רוב הפעילות הכלכלית. רוב הציבור הישראלי אוהב לגור בתל אביב או באחת הערים הסמוכות, ומסיבות טובות: העיר הגדולה מציעה יותר אפשרויות תעסוקה, שירותים ברמה גבוהה, חיי תרבות עשירים וכו ‘. יתרונות אלה באים לידי ביטוי בבירור. במחירי הדירות – שיורדים ויורדים ככל שמתרחקים מהמרכז.

אולם באזור המרכז הצפוף בישראל, עתודות הקרקע של הממשלה למעשה אוזלות, בניגוד לעתודות הקרקע העצומות בגליל הצפוני ובאזורי הנגב הדרומי. הבעיה היא שמעטים יחסית אנשים מעוניינים להתגורר באזורים אלה, וכתוצאה מכך נגרמים אי נוחות של יזמי בניין לבצע פרויקטים שם, מחשש שהדירות לא ימכרו. שינוי מהותי במצב זה עלול להתרחש אם הממשלה תשקיע בפריפריה ותעודד הקמת ערים מתחרות שיהפכו גם למרכזי עסקים ותרבות. למרות ההצהרות הרבות בנושא זה, מצד ממשלות שונות – מציאות כזו טרם התממשה.

תחבורה: מערכות הובלה המונית לא מספקות

שדרוג תשתיות התחבורה עשוי גם לשפר את המצב. אם לישראל היו רכבות מהירות שיכולות להביא אנשים מבאר שבע או עפולה לתל אביב תוך חצי שעה, אותן ערים-שיש להן עתודות קרקע גדולות לבנייה למגורים-יהפכו לאלטרנטיבות דיור קיימא לאנשים המעוניינים להמשיך לעבוד. באזור תל אביב.

תשתיות התחבורה של ישראל, עם זאת, עדיין מעדיפות מכוניות פרטיות, ומערכות ההובלה ההמוניות הקיימות הן לא עדכניות ולא יעילות. רק ביוני 2020, לאחר עיכובים מרובים, נחנכה לבסוף הרכבת המהירה בין תל אביב לירושלים. באופן דומה, קו ההובלה ההמוני הראשון באזור דן נבנה בימים אלה, ולאחר עיכובים רבים בבנייתו, מועד ההשלמה המשוער הוא נובמבר 2022.

ציפיות: אף אחד לא מאמין שמחיר הבתים בישראל יירד

לבסוף, שוק הנדל”ן הישראלי, ממש כמו בכל מקום אחר, הוא שוק של ציפיות. בעקבות שנים רבות של עליית מחירים, ולאחר כל כך הרבה ניסיונות והבטחות לא מוצלחות של הממשלות השונות להוריד את המחירים – יש מעטים הסבורים שמחירי הבתים בישראל יירדו.

למצב נפשי זה יש חשיבות עצומה, במיוחד בשנים שבהן הנסיבות באמת היו בשלות לירידת המחירים, ואכן היו שנים כאלה. בשנת 2017 ו- 2018, למשל, באופן אובייקטיבי, מחירי הדירות היו צריכים לרדת. התוכנית הממשלתית לבניית דיור מסובסד לרוכשים ראשונים הייתה בעיצומה; מיסוי כבד על משקיעים חיסל רבים מהשוק הישראלי; ומפתחי דיור היו תקועים עם “סחורה” שמעטים היו מעוניינים לרכוש. אף על פי כן, 2017 הסתיים עם מחירי דירות 1.4% גבוהים יותר מאשר 2016.

ואז, בשנת 2018, השוק היה איטי, אך המחירים ירדו באופן מינימלי – ב -0.6%בלבד. ההסבר לכך די פשוט. כל מי שרצה למכור – קבלני בניין או בעלי בתים פרטיים – העדיף לחכות עד שתנאי השוק ישתפרו, במקום להוריד את מחיריהם, אפילו באופן שולי. בשנת 2019, המחירים חידשו את מגמת העלייה (4.2%) והוכיחו כי אותם מוכרים צודקים.

דרג/י [type]